اولین واکنش بازار به جنگ، ترس است؛ اما اولین واکنش اقتصاد، قیمت‌گذاری مجدد ریسک است.

در روزهای نخست هر درگیری نظامی، طبیعی است که آپارتمان‌های مجاور مراکز نظامی، پادگان‌ها و حتی ساختمان‌های اداری وابسته به نهادهای نظامی با افت تقاضا مواجه شوند. بازار به سرعت این مناطق را به‌عنوان نقاط پرریسک شناسایی می‌کند و خریداران حاضر نیستند برای ریسکی که تا دیروز وجود نداشت، همان قیمت گذشته را بپردازند.

اما این فقط نیمه اول داستان است.

اگر تجربه جنگ نشان دهد که حضور برخی مراکز نظامی در دل بافت شهری خود به یک ریسک تبدیل شده است، منطق اقتصادی حکم می‌کند که در میان‌مدت بخشی از این مراکز به خارج از محدوده شهری منتقل شوند؛ همان اتفاقی که بسیاری از کلان‌شهرهای جهان پس از تجربه جنگ یا حملات موشکی طی کرده‌اند.

در این صورت، همان عاملی که امروز باعث کاهش قیمت یک محله شده، می‌تواند در آینده به مهم‌ترین مزیت آن تبدیل شود.

زمین‌هایی که سال‌ها به دلیل همجواری با مراکز نظامی از جذابیت سرمایه‌گذاری برخوردار نبودند، ناگهان در قلب شهر آزاد می‌شوند. کاربری آنها تغییر می‌کند، کیفیت محیط شهری افزایش می‌یابد و ریسکی که بازار برای آن تخفیف قائل شده بود، از بین می‌رود. نتیجه آن است که افت قیمت اولیه، جای خود را به افزایش ارزش دارایی می‌دهد.

به بیان دیگر، جنگ الزاماً ارزش املاک را از بین نمی‌برد؛ بلکه ارزش را میان مناطق مختلف بازتوزیع می‌کند.

از سوی دیگر، برخلاف برخی کشورها، در ایران جنگ اخیر به مهاجرت گسترده داخلی منجر نشد؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که مانند تجربه اوکراین یا سوریه، الگوی قیمت مسکن تحت تأثیر جابه‌جایی جمعیت دگرگون شود. در نتیجه، مهم‌ترین متغیر تعیین‌کننده قیمت در بازار ایران، نه مهاجرت، بلکه ادراک ریسک مکانی است.

بازار مسکن ذاتاً آینده را معامله می‌کند، نه امروز را. بنابراین اگر سرمایه‌گذار باور کند که یک تهدید موقتی است و در آینده با انتقال کاربری‌های پرریسک یا بازآفرینی شهری برطرف خواهد شد، همان منطقه می‌تواند به یکی از جذاب‌ترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شود.

اقتصاد جنگ‌زده الزاماً اقتصاد سقوط قیمت‌ها نیست؛ اقتصاد جابه‌جایی ریسک است. سرمایه نیز همیشه از ریسک فرار نمی‌کند، گاهی منتظر می‌ماند تا ریسک، خود به فرصت تبدیل شود.